Правила аренды помещения

Аренда офиса, магазина или цеха доступнее покупки, а зачастую может быть и гораздо выгоднее для развития бизнеса. В зависимости от проходимости места, покупательской способности на разные товары и услуги, экономического положения компании локацию бизнеса можно поменять или переориентировать бизнес. Мобильность в нестабильное время -большое преимущество.

• Не пренебрегайте тщательным поиском нужного помещения. От того, насколько тщательно вы подойдете к выбору помещения под будущий офис, магазин, склад, салон или кафе, зависит то, сколько вам придется вкладывать средств в его обустройство под своих клиентов. Местоположение помещения, удобство подъезда, наличие парковки – все имеет значение. Не забывайте, что у каждого помещения есть свое назначение или вид деятельности, который разрешено вести в этом помещении.
• Поговорите с участковым. Познакомьтесь с историей помещения, которое собираетесь снимать: кто снимал его до вас, как складывались отношения арендатора с собственником, не слишком ли часто меняются арендаторы, почему ушли прошлые арендаторы. Если проблемный собственник и помещение, вы обязательно об этом узнаете. Достаточно поговорить, например, с участковым, они многое могут знать об отношениях собственника с арендаторами. Аренда стоит не три копейки, и снимать помещение все стремятся на длительный срок, так не покупайте себе проблемы.
• Собственника нужно знать в лицо. Если помещение сдается в субаренду, необходимо выяснить, на основании чего арендодатель пользуется помещением. Запросите копию оригинала договора аренды и обязательно посмотрите, кто является собственником помещения, имеет ли право арендатор передавать помещение в субаренду. Обратите внимание на срок основной аренды помещения. Срок субаренды не должен превышать срок аренды помещения. Если человек или компания владеет помещением на правах хозяйственного ведения, она не может передавать это помещение в аренду.
• Заключение сделки и договор. Условия, которые обязательно должны быть в контракте и на которые следует обратить внимание, прежде чем поставить свою подпись.

Цель использования помещения

Если у вас собраны данные о помещении и его назначении, вы будете понимать, подходит оно под размещение, например, производственного цеха или нет, достаточно там места под предприятие общественного питания или нет. Собственно, то, для чего вы снимаете помещение, обязательно указано в договоре аренды. И если это офис, а вы устроили там общепит, вы нарушаете существенное условие контракта, и арендодатель вправе расторгнуть договор с предъявлением вам штрафных санкций.

Точное местоположение помещения

Если вы снимаете часть помещения или небольшое помещение в офисном здании, в договоре следует указать точные параметры этого помещения. Все эти данные есть в техническом паспорте помещения. Это важный для вас документ, в техпаспорте прописано и назначение помещения — на случай, если арендодатель введет вас в заблуждение.

Размер, срок, валюта и регулярность арендной платы должны быть зафиксированы в договоре

Сопоставляйте дату платежа со сроками поступления средств на ваши счета, чтобы вам было удобно платить вовремя. Если арендодатель настаивает на своем сроке платежа, попытайтесь договориться о более приемлемой для вас дате. Все расчеты у нас производятся в рублях, но размер арендной платы может быть указан в иностранной валюте или условных единицах. При этом в договоре аренды должен быть указан курс, по которому будут конвертироваться ваши платежи, или условия пересмотра условных единиц. Арендная плата может взиматься не только деньгами, но и услугами или товаром на условиях взаимозачета. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, собственник может пересматривать арендную плату только раз в год.

Срок аренды

Как правило, чем меньше срок, тем охотнее арендодатель идет на заключение контракта. Если договор заключается на срок менее года, то он не подлежит государственной регистрации. Но арендатору выгоднее договор зарегистрировать – проще потом защищать свои права в суде. Если договор истекает, и ни одна из сторон не сообщает об изменении условий договора заранее (за три месяца), договор аренды считается продленным на тех же условиях. Запомните: вы, как арендатор, в течение года после завершения вашего срока аренды имеете преимущественное право на перезаключение контракта, если помещение предоставляется в аренду на тех же условиях. Если арендодатель, например, повысил вам арендную плату и тем самым вынудил покинуть помещение, но позже сдал помещение другому арендатору на ранее представлявшихся вам условиях, вы имеет право оспорить сделку и потребовать компенсации.

Ответственность сторон

Внимательно изучите все пункты договора, касающиеся ответственности арендатора и арендодателя. В Кодексе об административной ответственности ничего не написано про арендные отношения, поэтому все штрафы, санкции и платежи должны быть указаны в договоре. Например, санкции за несвоевременное внесение арендной платы или невыполнение капитального ремонта законам не предусмотрены.

Кто будет делать капитальный ремонт?

Случается, что спустя год аренды марафет с арендуемого помещения слетает, и наведение лоска влетает арендатору в копеечку. Лучше договорится, кто и на каких условиях делает капитальный ремонт, «на берегу». По идее это обязанность собственника, но если арендатор договорился самостоятельно провести ремонт и учесть расходы в стоимости арендной платы, пропишите в договоре аренды эти договоренности. Не забудьте, что в этом случае вам предстоит согласовать смету с собственником. Если капитальный ремонт обеспечивает собственник, не полагайтесь на формулировку «разумный срок», четко прописывайте сроки ремонта – от этого зависит ваш бизнес. Если арендодатель не выполняет условия договора о своевременном выполнении капитального ремонта, вы можете сами отремонтировать помещение и потребовать уменьшения арендной платы или возмещения убытков. Но у вас должна быть смета и чеки, подтверждающие проведенные работы. Вот почему важно при въезде в помещение подписывать акт приема-передачи. Не забывайте, вернуть помещение вы должны в том же виде, что и снимали, но с учетом естественного износа. Без акта приема-передачи сложно будет доказать, что когда вы занимали офис, в нем не стоял старинный английский секретер или что стены его не были декорированы мозаикой, которые куда-то испарились.

Обязанность вести текущие расходы и ремонт

Это обязанность арендатора, что также прописывается в договоре.

Порядок расторжения арендных отношений

Хорошо, если обе стороны берут на себя обязательства заранее оповещать друг друга об изменениях договора или его расторжении. В соответствии с Гражданским кодексом РФ о досрочном расторжении договора аренды предупреждать нужно за три месяца. Но при желании стороны могут изменить это условие в контракте.

Реквизиты сторон

Проследите, чтобы в договоре были прописаны реквизиты стороны, юридический и фактический адрес арендодателя, собственника. Обратите внимание на полномочия того, кто подписывает договор. Часто контракт подписывает не собственник, а его доверенное лицо.